El diálogo del sector inmobiliario dio frutos

Desde la aprobación del nuevo marco legal en mayo de este año, la oferta de arrendamiento de inmuebles comerciales repuntó 22 %, sin embargo, expertos sostienen que la medida no resuelve los problemas de fondo que afectan al sector

Gitanjali Wolfermann @GitiW

Cuentas claras, conservan amistades. Tal parece ser el espíritu de la recién aprobada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que con 44 artículos, 6 disposiciones transitorias, 2 disposiciones derogatorias y 1 disposición final, pone fin a meses de recesión del sector, el cual experimentó desde noviembre de 2013 una caída de 46 %, según datos de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana. 

La falta de claridad jurídica aunada a la fijación de un canon de arrendamiento único, consecuencia de la promulgación del decreto transitorio 602, llevó a representantes del sector inmobiliario comercial a mesas de diálogo con el Gobierno nacional. 

Las medidas de presión tomadas por los centros comerciales en aras de reducir costos: reducción de horarios y mengua en el mantenimiento, le sirvieron a una industria que si bien representa apenas 10 % del sector comercio, concentra un volumen de ventas significativo ya que recibe la visita diaria de 2.400.000 usuarios, según cifras de la Cámara Venezolana de Centros Comerciales, Comerciantes y Afines (Cavececo). 

El principal logro de estas negociaciones, a juicio de Cavececo, fue la obtención de un instrumento legal que permitió la reactivación de la industria, cuyos niveles de oferta repuntaron 22 % desde la publicación de la ley en Gaceta Oficial.     

El nuevo marco jurídico, a juicio de Rosa Magaly Varela, economista y actual presidenta de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, ha sido aceptado por el gremio con cierto agrado ya que “respeta la propiedad privada, restablece el equilibrio entre las partes y promueve la negociación como base de la relación entre arrendador y arrendatario”.

Sin embargo, aunque afirma que la medida es positiva ya que genera confianza en el plano legal, estima que por sí sola no resuelve los problemas de fondo del sector comercial. Alude entre otros a la regulación de precios y ganancias establecida en la Ley Orgánica de Precios Justos, y a los retrasos en la adquisición de divisas para la importación de mercancías terminadas o materias primas.

“Si tienes un local comercial sano pero no tienes un comerciante sano debido a tantas regulaciones, cómo logras que un centro comercial funcione. Un alquiler bajo es inútil si el comerciante no produce lo suficiente para costearlo”, argumenta Varela. Cifras de Consecomercio respaldan tal apreciación: las ventas cayeron 48 % durante el primer trimestre del año debido a la falta de mercancía e insumos.

Un hito con potenciales conflictos

Tras 10 años con leyes en el sector inmobiliario que congelaron el precio de los alquileres, promovieron expropiaciones masivas y avalaron la prohibición de desalojos, Roberto Orta, abogado y presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), califica la ley aprobada con un hito dentro del derecho inmobiliario. 

Versión impresa de la revista Gerente edición 308

“La rectificación y el diálogo dieron un fruto concreto: es la primera ley en 15 años que se hace por consenso entre el sector público y privado, de la que surge una normativa equilibrada”, asegura.

Orta puntualiza que actualmente existen tres leyes vigentes que regulan la actividad inmobiliaria en el país: Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999), bajo la rectoría de la derogada Dirección General de Inquilinato; Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011), cuyo órgano rector es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas; y la ley recién aprobada que es competencia del Ministerio de Comercio y la asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (Sundde). 

Si bien cada ley regula dentro de un ámbito de arrendamiento específico, a saber: viviendas, oficinas, comercios, galpones, industrias o depósitos, Orta señala que pueden presentarse ambigüedades para determinar los cánones y los procedimientos legales en aquellos inmuebles arrendados simultáneamente para más de un uso.

Aclara que en tales casos, el uso de cada parte del inmueble debe estar claramente especificado en el contrato a fin de evitar potenciales conflictos. La legislación otorga un plazo de seis meses para realizar las modificaciones a los contratos, a fin de ajustarlos al nuevo marco legal.

Orta destaca como otra posible fuente de conflicto, que el artículo 27 dispone que el canon de arrendamiento deberá ser cancelado mensualmente en una cuenta bancaria a nombre del arrendador, sin embargo, argumenta que de acuerdo a cifras oficiales, la población bancarizada del país oscila entre 50 y 60 %, con menor incidencia en los sectores populares que es justamente donde se concentra 65 % de los arrendadores y arrendatarios. 

Juicios más largos y más costosos

Por su parte, el abogado y vicepresidente de la Fundación Venezolana para el Estudio del Derecho Inquilinario, Oswaldo Ablan, afirma que aunque la legislación aprobada permite reactivar la oferta de comercios ubicados en los centros comerciales, los inconvenientes se presentarán más adelante, bajo la forma de juicios más largos y en consecuencia, más costosos. 

Quien fuera corredactor de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, apunta que en el instrumento legal de 1999 se disponía del Procedimiento breve, el cual establecía como lapsos máximos para sentenciar, 20 días para la primera instancia más 10 días para la segunda. 

Explica que la nueva ley dispone del Procedimiento oral, cuyos tiempos estimados de despacho son 114 días en la primera instancia más 80 días para la segunda, sin tomar en cuenta los períodos de receso o las vacaciones de los jueces, que podría llevar los lapsos a más de 200 días.   

“En el pasado, los juicios inmobiliarios solían tardar un promedio de 7 u 8 años, que la legislación de 1999 logró reducir a 30 días ya que en la generalidad de los casos, son juicios poco complejos. Esta decisión en cuanto al procedimiento, por una parte refleja desconocimiento de la materia, y por otra, contribuye a desestimular la actividad de arrendamiento. Lamentablemente se adoptó este cambio sin calibrar las consecuencias a mediano y largo plazo”, afirma Ablan. 

Fijación del canon: a ponerse de acuerdo

A juicio de la arquitecta Deyanira López, especialista en avalúo de inmuebles, uno de los mayores avances que ofrece la nueva legislación es la posibilidad de fijar el canon de arrendamiento por tres vías. La primera, propone una fórmula para determinar un canon de arrendamiento fijo, que tomará como base el valor del inmueble al que se le aplicará un porcentaje de rentabilidad anual. 

La segunda fórmula, que permite un canon variable, toma en cuenta para el cálculo final un porcentaje del monto bruto de las ventas mensuales declaradas por el arrendatario. Como tercera opción la ley dispone de una fórmula para obtener un canon mixto, compuesto por un monto previamente determinado que no debe exceder 50 % del canon de arrendamiento fijo, y por una porción variable que no podrá exceder 8 % del monto bruto de las ventas mensuales. 

La especialista destaca como una posible fuente de ambigüedad el método de avalúo descrito en el artículo 31, el cual se basa en el costo de reposición del inmueble. A su juicio, “el que debe aplicarse es el costo de sustitución, ya que reponer un inmueble con las mismas características del original es imposible, entre otras cosas, porque ya no se dispone del mismo terreno”.  

“En comparación con lo dispuesto en noviembre de 2013 en el decreto transitorio 602, es un logro que no haya un canon único y que la elección de alguna de las tres modalidades dependa de la negociación entre las partes. Solo en los casos donde no se llegue a ningún acuerdo o haya confusión en la aplicación de la fórmula, la Sundde intervendrá”, explica López.

Aquiles Martínez Pietri, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, coincide con la valoración de López. “La ley permite el desarrollo sustentable de la actividad comercial y respeta los derechos constitucionales de las partes, más allá de lo complicado de algunos procedimientos puntuales”.

Agrega que lo más importante es el evidente espíritu del legislador: “el Gobierno reconoce que no se quiere meter en la relación entre las partes salvo que estas no lleguen a un acuerdo. De allí que es vital que ambas busquen el equilibrio y el entendimiento”. 

Viviendas para alquiler: de 30 % a menos de 1 % 

Martínez Pietri señala que el déficit actual en materia de inmuebles para vivienda se duplicó durante los últimos 15 años. “En 1999 el déficit era de 1.300.000 viviendas y hoy se estima que ronda las 2.700.000 unidades. A esto hay que sumarle que el crecimiento vegetativo de la población requiere de la construcción de 120.000 viviendas nuevas anuales, es decir, que si el Gobierno construyera 320.000 unidades habitacionales al año, tomaría 2 lustros solucionar el problema”.

 “Hay que insistir en la reforma de las leyes que regulan el arrendamiento de viviendas, a fin de establecer un marco jurídico que genere confianza. Los procedimientos actuales han significado una denegación de justicia para los propietarios –hay más de 45.000 juicios de inquilinato pendientes y más de 11.000 procedimientos administrativos-, lo que explica que la oferta de viviendas para alquiler cayera de 30 % en 1998, a menos de 1 % en 2014”, afirma Orta. 

Los expertos consultados argumentan que la resolución del Ministerio de Vivienda emitida en marzo de este año, la cual conmina a los propietarios de edificios destinados para el arrendamiento con más de 20 años de antigüedad, a vender los inmuebles a los arrendatarios, es inconstitucional e inviable en su aplicación. 

“No se puede traspasar la propiedad al arrendatario ya que 95 % de estos edificios no posee documento de condominio, el cual es un requisito para la venta. Bajo las condiciones actuales, es imposible dividir lo indivisible”, afirma Martínez Pietri. 

Los expertos concluyen que el repunte inmediato en la oferta de inmuebles comerciales tras la publicación de la nueva legislación, indica que lo único necesario para reactivar el sector de arrendamiento habitacional, es un marco jurídico que genere confianza en la inviolabilidad del derecho a la propiedad privada. Habrá quien argumente que luego de 15 años, quizás la dificultad real no estribe en derogar leyes, sino en modificar discursos. 

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